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Glossario mutuo

Tutte le parole chiave per scegliere e capire al meglio il tuo mutuo

Accollo
E’ un contratto tra il debitore (accollato) e un terzo (accollante), con il quale quest’ultimo assume a suo carico l’obbligo del debitore di pagare al creditore (accollatario). Così nella vendita di un immobile gravato da ipoteca a garanzia di un mutuo bancario, l’acquirente invece di pagare una parte del prezzo al venditore si assume l’obbligo di pagare in luogo di quest’ultimo alla banca la rata di mutuo non ancora scaduta.

Ammortamento
E’ il processo di restituzione graduale del mutuo mediante il pagamento periodico di rate, comprendenti una quota capitale e una quota interessi.

Cancellazione d’Ipoteca
Operazione che consente l’eliminazione di un’iscrizione ipotecaria e dei relativi effetti dai registri immobiliari. Viene di norma ordinata con atto notarile al Direttore dell’Ufficio del Territorio solo successivamente alla raccolta dell’assenso alla cancellazione della banca creditrice a favore della quale era l’iscrizione ipotecaria.

Compromesso
E’ il contratto preliminare con il quale il venditore e l’acquirente si obbligano a stipulare il contratto di vendita, stabilendone modalità e condizioni.

Contratto di Mutuo
E’ l’atto esecutivo con cui la banca concede il mutuo e iscrive ipoteca sull’immobile offerto in garanzia. Viene redatto da un Notaio in presenza del mutuatario, del datore di ipoteca, se diverso dal mutuatario, e di un procuratore della banca. L’atto viene poi trascritto, a cura del Notaio, presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari competente per il territorio.

Delibera
E’ l’atto con il quale la banca, esaminata tutta la documentazione tecnica, finanziaria e legale (perizia, dichiarazione dei redditi, relazione notarile preliminare ecc.) valuta positivamente la concessione di mutuo.

Euribor
L’Euro Interbank Offered Rate, è il tasso interbancario di riferimento per il tasso variabile comunicato giornalmente come media ponderata dei tassi di interesse ai quali le banche operanti nell’Unione Europea cedono i depositi.

Eurirs
Tasso interbancario di riferimento utilizzato come paramentro per i mutui ipotecari a tasso fisso. E’ diffuso giornalmente dalla Banca Centrale Europea ed è pari a una media ponderata delle quotazioni alle quali le banche operanti nell’Unione Europea realizzano “l’interest rate swap”. Quest’ultimo è un’accordo in base al quale due controparti si scambiano periodicamente dei flussi di pagamenti, calcolati applicando a un capitale nominale un tasso d'interesse il cui livello o parametro di indicizzazione viene stabilito al momento della stipulazione.

Estinzione anticipata
Il mutuo può essere estinto in via anticipata, parzialmente o totalmente, nel rispetto delle modalità previste in contratto. Il rimborso anticipato comporta il pagamento di un indennizzo di norma pari a una percentuale calcolata sul capitale anticipatamente restituito.

Fideiussione
La fideiussione è una garanzia personale che viene rilasciata da un soggetto diverso (chiamato garante o fideiussore) dal mutuatario, a garanzia dell’esatto adempimento del contratto di mutuo. Con la presenza di uno o due garanti, la banca può valutare positivamente una richiesta di mutuo che non sarebbe accoglibile. Qualora il garante sia un fideiussore, egli risponde con tutti i suoi beni nei confronti della banca creditrice.

Finanziamento
Il finanziamento che può essere concesso è pari all’80% del valore commerciale dei beni immobili offerti in garanzia, come stabilito dal Testo Unico Bancario.

Garante
Colui che offre la garanzia reale o personale per il debitore.

Garanzia reale
Ipoteca e pegno sono esempi di garanzie reali. L’ipoteca è un diritto di garanzia che attribuisce al creditore, in caso di insolvenza del debitore, il potere di espropriare il bene sul quale l’ipoteca è stata iscritta e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dalla vendita. Il pegno è anch’esso un diritto reale che il debitore o un terzo concede al creditore su una cosa mobile a garanzia di un credito. Nel pegno il possesso della cosa passa al creditore.

Imposta sostitutiva
Trattenuta di imposta che sostituisce una serie di altre imposte operata direttamente da una delle controparti in una transazione a sfavore dell’altra e per conto del Fisco. Nel caso di un mutuo è pari allo 0,25% dell’importo erogato.

Ipoteca
Diritto reale che attribuisce al creditore, in caso di insolvenza del debitore, il potere di espropriare il bene sul quale l’ipoteca è stata iscritta e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dalla vendita. L’ipoteca si estingue automaticamente dopo 20 anni, quindi per i mutui che hanno una durata più lunga va rinnovata.

I.S.C.
L’I.S.C. (Indicatore Sintetico di Costo, fino a poco tempo fa indicato con la sigla T.A.E.G.), è un indicatore del costo totale del mutuo; viene espresso in percentuale sull’ammontare del prestito concesso. Nel calcolo dell’ISC sono ricompresi di solito:
il rimborso del capitale
il pagamento degli interessi
le spese di istruttoria
le spese di revisione del finanziamento
le spese di apertura e chiusura della pratica di credito
le spese di riscossione dei rimborsi e di incasso delle rate
le spese di assicurazione o garanzia
l’eventuale costo dell’attività di mediazione svolta da un terzo (se necessaria per l’ottenimento del finanziamento)
ogni altra spesa contrattualmente prevista connessa con l’operazione di finanziamento.

Iscrizione ipotecaria
La pubblicità ipotecaria si attua con l’iscrizione dell’ipoteca sul bene data in garanzia. L’iscrizione è l’atto con il quale l’ipoteca prende vita e si esegue presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari del luogo in cui si trova l’immobile.

Istruttoria
E’ la fase in cui viene istruita la pratica di mutuo; il cliente presenta domanda di mutuo e consegna i documenti necessari (documenti d’identità, certificati di stato di famiglia e residenza, dichiarazione dei redditi, documenti relativi all’immobile, quali preliminare di vendita, compromesso, atto di proprietà, ecc.)

Mutuatario
E’ la persona che si intesta il mutuo e si obbliga alla restituzione del finanziamento attraverso il pagamento periodico di rate.

Mutuo Ipotecario
E’ il contratto con il quale la banca consegna ad un soggetto (il mutuatario) una determinata quantità di denaro, allo scopo di acquistare, costruire o ristrutturare un immobile. Il mutuatario si impegna alla restituzione della somma finanziata. La restituzione del prestito viene garantita da iscrizione di ipoteca.

Mutuo a tasso fisso
Il tasso di interesse rimane fisso per tutta la durata del mutuo. Il mutuo a tasso fisso dà al consumatore la certezza della misura del tasso indipendentemente dalle variazioni del mercato. E’ indicato per il cliente che voglia conoscere, fin dalla stipula del contratto, gli importi delle singole rate a scadere e l’ammontare complessivo del debito (capitale e interessi) da restituire.

Mutuo a tasso variabile
Il tasso di interesse varia in relazione all’andamento di uno o più parametri indicati nel contratto di mutuo. Il mutuo a tasso variabile consente al consumatore di avere un tasso sempre in linea con le variazioni di mercato. E’ indicato per il cliente che preferisce rate di mutuo variabili nel corso della vita del finanziamento, in relazione all’andamento dei tassi di interesse del mercato.

Notaio
Il Notaio viene scelto dal cliente e deve riferire su proprietà e libertà del bene. Deve quindi dichiarare chi è il proprietario dell’immobile e se questo sia già gravato da ipoteche a favore di terzi. Il Notaio ha naturalmente anche il compito di stipulare il contratto di mutuo ed il suo onorario viene regolato direttamente dal mutuatario.

Paramentro di Indicizzazione
Indice al quale sono agganciati i mutui a tasso variabile. Tra i paramentri utilizzati il più diffuso è l’Euribor. Ogni variazione in aumento comporta un rincaro della rata o, in caso contrario, un calo.

Perizia
E’ la valutazione dell’immobile da dare in garanzia effettuata da un tecnico abilitato. Se la stima dell’immobile viene redatta da un tecnico esterno alla banca, l’onorario viene liquidato direttamente dal mutuatario al tecnico stesso.

Piano di ammortamento
E’ il piano di rimborso del mutuo con l’indicazione della composizione delle singole rate (interessi + capitale).

Preammortamento
Periodo iniziale del mutuo nel quale le rate pagate sono costruite dalla sola quota interessi.

Rata
Pagamento che il mutuatario effettua periodicamente per la restituzione del mutuo secondo cadenze stabilite contrattualmente. La rata è composta da una quota capitale, vale a dire una parte dell’importo prestato e da una quota interessi, relativa a una parte degli immobili dovuti alla banca per il mutuo.

Relazione Notarile
Documento rilasciato dal Notaio da cui risulta che l’immobile offerto in garanzia per il finanziamento è libero da gravami che potrebbero limitarne la disponibilità.

Rogito Notarile
Atto definitivo della compravendita. E’ un atto pubblico da stipularsi davanti al Notaio che successivamente si occuperà di trascrivere il passaggio di proprietà nei registri immobiliari e segnalare la variazione al catasto.

Spread
E’ la commissione che aggiunta al tasso determinato in base alla specifica indicizzazione stabilisce la misura del tasso di interesse annuo da applicare alle operazioni di finanziamento. Lo spread è espresso in punti percentuali e normalmente ogni istituto può stabilirne liberamente l’ammontare.

T.A.E.G.
Vedi I.S.C.

Tasso a regime
E’ il tasso di interesse applicato durante l’ammortamento del mutuo. La misura del tasso a regime viene determinata di volta in volta secondo modalità, criteri e parametri di indicizzazione pattuiti contrattualmente.

Terzo datore di Ipoteca
L’ipoteca può essere concessa, così come il pegno, anche da un terzo. La figura di questo terzo datore si distingue dal fideiussore. Infatti mentre il fideiussore risponde con tutti i suoi beni personali, il terzo datore d’ipoteca risponde solo con il bene su cui è costituita l’ipoteca.