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Le agevolazioni fiscali previste per il mutuo

Guida ai mutui

Mutuo: agevolazioni fiscali per il mutuo

Informazioni sulle agevolazioni fiscali mutuo prima casa

Per acquistare casa si ricorre frequentemente all'accensione di un mutuo. E' bene allora sapere che è possibile portare in detrazione nella dichiarazione dei redditi (mod. Unico e mod. 730), almeno in parte, gli interessi passivi e gli oneri accessori pagati e derivanti dai mutui stipulati esclusivamente per l'acquisto o la costruzione e la ristrutturazione dell'abitazione principale.
Nel corso degli anni la normativa riguardante la possibilità di detrarre gli interessi passivi e gli oneri accessori derivanti da mutui stipulati per l'acquisto della casa è stata più volte modificata.
La conseguenza di tali modifiche è che la detrazione spettante è diversa a seconda della data in cui è stato stipulato il contratto di mutuo, del tipo di fabbricato (abitazione principale, altra abitazione, altri fabbricati non abitativi) o del tipo di mutuo stipulato (per acquisto, costruzione, o ristrutturazione della casa).

Il mutuo per l'acquisto dell'abitazione principale.
L'attuale regime fiscale prevede che gli interessi passivi e gli oneri accessori derivanti da contratti di mutuo ipotecario stipulati per l'acquisto di un immobile possano essere portati in detrazione dall'IRPEF nella misura del 19% solo se si riferiscono all'acquisto dell'abitazione principale.

Per abitazione principale si intende quella nella quale il contribuente e/o i suoi familiari dimorano abitualmente.
L'importo massimo complessivo di spesa su cui applicare la detrazione è di 3.615,20 euro: in pratica, essa non può essere superiore a 686,89 euro (19% di 3.615,20).
In caso di mutuo cointestato a più soggetti il tetto massimo di spesa sul quale calcolare la detrazione deve essere suddiviso fra tutti ed eventualmente riferito a più contratti di mutuo stipulati per l'acquisto.
Tra gli oneri accessori si comprendono: l'intero importo delle maggiori somme corrisposte a causa delle variazioni del cambio di valuta, la commissione spettante agli istituti per la loro attività di intermediazione, gli oneri fiscali (compresa l'imposta per l'iscrizione o la cancellazione di ipoteca e l'imposta sostitutiva sul capitale prestato), la cosiddetta 'provvigione' per scarto rateizzato, le spese di istruttoria, notarili e di perizia tecnica, eccetera. Le spese notarili comprendono sia l'onorario del notaio per la stipula del contratto di mutuo (con esclusione di quelle sostenute per il contratto di compravendita) che le spese sostenute dal notaio per conto del cliente quali, ad esempio, l'iscrizione e la cancellazione dell'ipoteca.
In caso di mutuo eccedente il costo sostenuto per l'acquisto dell'immobile, comprensivo delle spese notarili e degli altri oneri accessori, l'agevolazione deve essere limitata all'ammontare del predetto costo, risultante dalla sommatoria del valore dell'immobile indicato nel rogito, nonché degli altri oneri accessori, debitamente documentati, connessi con l'operazione di acquisto.

costo di acquisto dell'immobile X interessi passivi pagati
__________________________________________________
capitale erogato a titolo di mutuo



Quando spetta la detrazione del 19% per l'acquisto dell'abitazione principale?

La detrazione del 19 % per l'acquisto dell'abitazione principale spetta a condizione che:
- l'immobile sia adibito ad abitazione principale entro un anno dall'acquisto;- sussista tale condizione di dimora abituale nel periodo d'imposta per il quale si chiedono le detrazioni (ad eccezione delle variazioni di domicilio dipendenti da trasferimenti per motivi di lavoro);- l'acquisto dell'immobile avvenga entro un anno antecedente o successivo alla stipulazione del contratto di mutuo ipotecario. Questo significa che si può prima acquistare ed entro un anno stipulare il contratto di mutuo, oppure prima stipulare il contratto di mutuo ed entro un anno stipulare il contratto di acquisto.In caso di mutuo ipotecario intestato a entrambi i coniugi, la detrazione spetta al coniuge che ha l'altro fiscalmente a carico in relazione ad entrambe le quote, a condizione che il mutuo sia stato stipulato a partire dal 1993.

Per il personale delle Forze Armate e delle Forze di Polizia non è necessario il requisito della dimora abituale relativamente ai mutui ipotecari stipulati per l'acquisto dell'unica abitazione di proprietà.

La detrazione, inoltre, spetta anche nei seguenti casi:
- dalla data in cui l'immobile è adibito ad abitazione principale e comunque entro due anni dall'acquisto, se l'immobile è oggetto di lavori di ristrutturazione edilizia, comprovati dalla relativa concessione edilizia o da un atto equivalente;- nel caso di acquisto di un immobile locato se, entro tre mesi dall'acquisto, l'acquirente notifica al locatario l'atto d'intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione e se, entro un anno dal rilascio, l'immobile è adibito ad abitazione principale;- al contribuente acquirente e intestatario del contratto di mutuo, anche se l'immobile viene adibito ad abitazione principale di un familiare;- al contribuente che cambia la propria dimora per motivi di lavoro o si trasferisce in un istituto di ricovero o sanitario, a condizione che l'immobile non sia affittato.
Il mutuo per ristrutturare e costruire l'abitazione principale.

Sempre con riferimento all'abitazione principale, è possibile detrarre dall'Irpef gli interessi passivi e i relativi oneri accessori pagati sui mutui ipotecari stipulati per costruirla e ristrutturarla.
L'importo massimo sul quale va calcolata la detrazione del 19% è di 2.582, 28 euro per ciascun anno di imposta.
Per costruzione e ristrutturazione si intendono tutti gli interventi realizzati in conformità al provvedimento comunale che autorizzi una nuova costruzione, compresi gli interventi di ristrutturazione edilizia di cui all'art. 31, comma 1, lett. d), della legge 5 agosto 1978, n. 457 (ora trasfuso nell'art. 3 del Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, approvato con D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380).

Le condizioni per usufruire di questa detrazione sono le seguenti:- il mutuo deve essere stipulato non oltre sei mesi, antecedenti o successivi, dalla data di inizio dei lavori di costruzione;- l'immobile deve essere adibito ad abitazione principale entro sei mesi dal termine dei lavori di costruzione;- il contratto di mutuo deve essere stipulato dal soggetto che avrà il possesso dell'unità immobiliare a titolo di proprietà o di altro diritto reale.

Nb. Le normative e l'imposizione fiscale sonosoggette a cambiamenti, per l'aspetto fiscale è bene prima di stipulare un contratto di mutuo informarsi dal proprio commercialista o dal proprio Notaio per gli eventuali aggiornamenti


_______

Tipo di mutuo

Limite massimo sul quale calcolare
la detrazione d'imposta del 19%

Termine per adibire ad abitazione
principale

Per l'acquisto

3.615,20 euro complessivi da suddividere tra
tutti gli intestatari del mutuo

Entro un anno dall'acquisto
(due in caso di lavori di ristrutturazione
in corso)

Per la costruzione e la ristrutturazione

2.582,28 euro complessivi da suddividere tra
tutti gli intestatari del mutuo

Entro sei mesi dal termine dei lavori di
costruzione

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