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LA CLASSIFICAZIONE DELLE PRINCIPALI UNITA' IMMOBILIARI URBANE

Come si individuano gli immobili
Gli immobili sono individuati dal Fisco attraverso due tipologie di dati:

quelli che servono ad identificarli fisicamente nelle mappe catastali e nell’archivio informatico;
quelli di natura censuaria come la categoria e la rendita a cui si aggiungono, per la maggior parte delle unità immobiliari, anche la consistenza e la classe.
Questi dati sono attribuiti dagli Uffici provinciali dell’Agenzia del Territorio (nei quali sono stati incorporati i soppressi uffici del catasto o U.T.E.) e sono normalmente riportati negli atti notarili con i quali l'immobile viene trasferito.

Come si identificano i fabbricati
Il territorio di ogni Comune viene rappresentato su fogli di mappa e suddiviso in particelle. Ogni unità immobiliare è identificata dal nome del Comune, Foglio, Particella e subalterno. Quest'ultimo individua la singola unità nell'ambito del fabbricato costruito sulla particella.

Come si classificano i fabbricati
Ai fini della determinazione della rendita dei fabbricati, il territorio dei Comuni più grandi viene diviso in "zone censuarie". Ciascuna unità immobiliare viene poi classificata mediante alcuni parametri in relazione alle sue caratteristiche e alla sua destinazione e alle tariffe pubblicate sulla Gazzetta Ufficiale per ogni zona censuaria di appartenenza.

Gruppi e categorie ordinarie
Le unità immobiliari urbane sono classificate nei gruppi / categorie catastali riportati nella tabella raffigurata all'inizio di questa pagina A; B; C; etc.

La classe
È un parametro che, nell'ambito di una stessa categoria, distingue gli immobili in funzione del livello delle rifiniture, della dotazione dei servizi, dell'ampiezza dei vani e della loro posizione.
Il numero delle classi può variare da comune a comune in base alle differenze che sussistono tra i valori del mercato delle locazioni all'interno della stessa categoria catastale.
La prima classe individua gli immobili a reddito inferiore, l'ultima quelli a reddito più alto.

La consistenza
Rappresenta la grandezza dell'immobile, ed è espressa con unità di misura diverse per ciascuna categoria:

Come si determina la rendita catastale
Gli uffici provinciali dell’Agenzia del Territorio hanno determinato a suo tempo le tariffe d'estimo tenendo conto:

del Comune;
della zona censuaria (che è una sola, in genere, per i comuni medio piccoli e più di una per le città più grandi);
della categoria (ad es. A/2 se l'immobile è di tipo civile, A/3 se di tipo economico, A/4 se di tipo popolare);
della classe.
Le tabelle delle tariffe d'estimo sono state pubblicate sulla Gazzetta Ufficiale e sono consultabili presso gli Uffici dell’Agenzia del Territorio (ex uffici catastali). Con effetto dall’1/1/2003, per 268 comuni che hanno impugnato le rendite catastali davanti alle commissioni censuarie a seguito della riapertura dei termini per ricorrere (opportunità offerta dall'art. 49 comma 13 L. 449/97), ed hanno vinto il ricorso, le rendite catastali sono variate, nel modo illustrato in allegato al Decreto ministeriale n. 159/2002.
La rendita catastale si ottiene moltiplicando la consistenza (vani, mq o mc) per la tariffa.

Per tener conto dell'andamento del costo della vita, le rendite catastali possono "essere rivalutate", ossia aumentate di una determinata percentuale, incrementando così la base per l'applicazione delle imposte.
Dal 1997 le rendite catastali sono state aumentate del 5%.

Accatastamento degli immobili
I proprietari hanno l'obbligo di denunciare all’Ufficio provinciale dell’Agenzia del Territorio le nuove costruzioni entro il 31 gennaio dell'anno successivo a quello in cui sono divenute idonee per l'uso a cui sono destinate. In ogni caso il Direttore dei Lavori deve provvedere al suddetto obbligo immediatamente dopo l’ultimazione dei lavori di finitura e comunque entro 30 giorni dall’installazione degli infissi.
Attualmente con la procedura informatica DOCFA il contribuente stesso, con l'ausilio di un professionista abilitato, propone la rendita catastale.
Per gli eventuali immobili non ancora censiti, il proprietario può utilizzare, ai fini fiscali, la rendita attribuita a edifici similari.
L’ufficio, qualora rettifichi la rendita catastale già attribuita o proposta dal contribuente, ha l’obbligo di notificare all’interessato la nuova rendita avverso la quale può essere presentato, entro 60 giorni, ricorso presso la competente Commissione tributaria.
Per gli atti di accertamento dei Comuni o del fisco non definitivi, basati su rendite attribuite o modificate prima del 2000 (e quindi non notificate direttamente al contribuente) si pagherà solo la differenza di importo senza sanzioni ed interessi.
Non si fa luogo in alcun caso al rimborso di importi comunque pagati.

Variazioni e volture
Chi ha l'obbligo di registrare un atto che trasferisce diritti reali sugli immobili o di presentare una dichiarazione di successione (ordinariamente notaio od erede) è tenuto, entro 30 giorni dalla registrazione, a presentare la domanda di voltura all'Ufficio provinciale dell’Agenzia del Territorio.
La domanda consente la registrazione negli atti catastali del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale.
Detto obbligo può essere assolto dai notai chiedendo la “voltura automatica da nota di trascrizione”, mediante la quale l’aggiornamento degli atti del catasto viene effettuato direttamente con l’ausilio dei dati presentati per la trascrizione in conservatoria.
Nel caso di variazioni di carattere oggettivo, e cioè che abbiano riguardato, in modo permanente, la tipologia, la consistenza o la destinazione d'uso dell'immobile, gli interessati sono tenuti a presentare apposita domanda entro il 31 gennaio dell’anno successivo a quello di ultimazione dei lavori all'ufficio provinciale dell’Agenzia.
Qualora per la realizzazione di dette variazioni sia prevista la nomina del Direttore dei Lavori sullo stesso ricade l’obbligo già previsto per gli accatastamenti.
Attualmente, le variazioni e le volture possono essere presentate su supporto magnetico, consentendo così l'immediato aggiornamento degli atti.

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