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PERDITA DELLE AGEVOLAZIONI - ACQUISTO DELLA PRIMA CASA

L’acquirente decade dai benefici fiscali usufruiti in sede di acquisto dell’immobile se:


le dichiarazioni rese nell’atto di acquisto sono false;

non trasferisce la residenza nel Comune ove è situato l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto:

vende o dona l’abitazione prima che sia decorso il termine di 5 anni dalla data di acquisto, a meno che entro un anno non riacquista un altro immobile da adibire a propria abitazione principale (vedi vendita della casa ).

 
Le agevolazioni non si perdono se entro un anno dalla vendita o dalla donazione il contribuente acquista un terreno e, sempre nello stesso termine, realizza su di esso un fabbricato non di lusso da adibire ad abitazione principale.

La decadenza dall’agevolazione comporta il recupero della differenza di imposta non versata e degli interessi, nonché l’applicazione di una sanzione pari al 30% dell’imposta stessa. 

L’accertamento dell’ufficio

L’ufficio competente dell’Agenzia delle Entrate, qualora entro 3 anni accerti l’assenza, anche di una sola delle condizioni previste dalla legge, emetterà avviso di liquidazione per recuperare le maggiori imposte dovute dal contribuente che ha indebitamente usufruito dell’agevolazione.
 
Riguardo alla data dalla quale inizia a decorrere detto termine triennale, essa è diversa a seconda delle situazioni. Nel caso, ad esempio, di false dichiarazioni rese in sede di registrazione dell’atto, il termine triennale di decadenza inizia a decorrere dalla stessa data di registrazione.

Un caso diverso è, invece, quello in cui il contribuente dichiara che intende,entro 18 mesi, trasferire la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile acquistato e poi non si trasferisce. In questa ipotesi, nella quale la dichiarazione non è falsa sin dall’origine, il termine di decadenza di 3 anni non può,ovviamente, iniziare a decorrere dalla data di registrazione dell’atto, ma dal giorno di scadenza del diciottesimo mese. Prima di questa data, infatti, nessuna contestazione sulla spettanza dell’agevolazione può essere fatta al contribuente, dal momento che poteva essere veritiero il proposito di trasferire la residenza.


PERDITA DELLE AGEVOLAZIONI FISCALI “PRIMA CASA”


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Le imposte di registro, ipotecaria e catastale, sono versate dal notaio al momento della registrazione dell’atto.

Le imposte di registro, ipotecaria e catastale

La compravendita di immobili ad uso abitativo tra privati, è assoggettata alle imposte di registro, ipotecaria e catastale.

A seguito degli ultimi interventi legislativi (legge finanziaria per il 2006 e legge n.248 del 2006), per le compravendite di immobili ad uso abitativo poste in essere tra privati (vale a dire tra persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali) la base imponibile ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali può essere costituita dal valore catastale dell’immobile, anzichè del corrispettivo pagato.

L’agevolazione spetta, però, a condizione che nell’atto sia indicato l’effettivo importo pattuito per la cessione.

Infatti, l’occultamento del corrispettivo o la dichiarazione nell’atto di compravendita di una somma inferiore a quella concordata, determina la perdita del beneficio, con le seguenti conseguenze:

le imposte di registro, ipotecarie e catastali saranno calcolate sul corrispettivo effettivamente pattuito;

sarà dovuta una sanzione che và dal 50% al 100% delle minori imposte versate.

Il nuovo regime di tassazione delle compravendite immobiliari prevede, quindi:

una deroga al principio generale in base al quale la base imponibile per l’applicazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale è data dal valore dell’immobile dichiarato nell’atto;

ATTENZIONE

Soltanto per le compravendite aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo, comprese le relative pertinenze (box, garage e cantine) e poste in essere tra privati, si può assumere come base imponibile il valore catastale.

Per tutte le altre compravendite in cui una delle parti non è un privato o che riguardano terreni, negozi o uffici, la base imponibile è costituita dal prezzo pattuito e dichiarato nell’atto delle parti e non del valore catastale.

La base imponibile per l’Iva

Quando la vendita della casa è soggetta ad Iva, la base imponibile è costituita dal prezzo pattuito e dichiarato nell’atto delle parti e non dal valore catastale.

Relativamente a queste cessioni, le nuove disposizioni consentono all’ufficio di rettificare direttamente la dichiarazione annuale Iva del venditore se il corrispettivo dichiarato è inferiore al “valore normale” del bene.

COSA INTENDE “PER VALORE NORMALE”

Se però, per l’acquisto della casa l’acquirente ha contratto un mutuo o chiesto un finanziamento bancario, la base imponibile non può essere inferiore all’ammontare del mutuo o del finanziamento erogato.

In presenza di mutuo o di finanziamento bancario, l’ufficio è obbligato a considerare quale “valore normale” un importo pari alla somma erogata.