Guida alla compravendita della casa - Gruppo INGELMAN IMMOBILIARE agenzia Leader a Roma e Provincia Associata FIAIP Roma

Come acquistare o vendere casa

La complessità delle operazioni legate ad un compravendita e le competenze necessarie dalla stessa richieste rendono consigliabile avvalersi di un agente immobiliare, in grado di assistere il privato nell'acquisto e/o nella vendita dell'immobile e metterlo in contatto con il maggior numero di potenziali controparti.
Il ricorso ad un agente immobiliare professionista fornisce a chi vuole vendere o acquistare maggiori garanzie sul buon esito dell'affare, oltre a tutta una serie di servizi complementari fra i quali un importante supporto professionale per la valutazione dell'immobile in funzione della sua commercializzazione.



Compravendita tramite un intermediario professionale

L'agente immobiliare è un mediatore specializzato nella conclusione di affari aventi per oggetto lo scambio di beni immobili. L'articolo 1754 del Codice Civile identifica il mediatore come quella figura professionale che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, dipendenza o di rappresentanza. Con l'entrata in vigore del D.Lgs 26 marzo 2010, n° 59 é stato abolito l'art.2 della legge 3 febbraio 1989 n° 39, ed il ruolo degli Agenti di Affari in Mediazione tenuti presso la Camera di Commercio, ma sono rimasti immutati tutti gli altri requisiti soggettivi, morali, tecnici e finanziari disciplinati dalla medesima legge professionale. Chi svolge pertanto l'attività di mediazione d'affari è iscritto nel registro delle imprese o nel repertorio delle notizie economiche o amministrative (REA), a seconda che si tratti di attività esercitate in forma di impresa o da soggetti diversi dalle imprese.
L’agente immobiliare generalmente fornisce un servizio di valutazione dell’immobile orientando il venditore verso le reali condizioni del mercato, propone l’immobile attraverso i canali pubblicitari con la finalità di raggiungere il potenziale acquirente che potrà valutare le possibilità offerte dal mercato, e compararne le caratteristiche e i costi. Egli inoltre deve saper dare indicazioni sugli aspetti legali, tecnici e fiscali prima della stipula di un contratto preliminare, momento in cui le parti si impegnano reciprocamente alla compravendita, al fine di evitare che possano dover affrontare ostacoli a volte insormontabili.



Come riconoscere un agente immobiliare professionista?

L’agente immobiliare dovrà provare la sua iscrizione esibendo il tesserino di riconoscimento rilasciato da una Camera di Commercio, alla quale, peraltro, il consumatore si potrà riferire anche al fine di ricevere informazioni sull’attività e sulle norme che regolano la materia, o presentare esposti e note di contestazione qualora ritenesse di voler evidenziare comportamenti ritenuti non corretti o ove sorgessero dubbi o problemi.
A garanzia della clientela, la legge prescrive che i mediatori immobiliari debbano sottoscrivere una polizza assicurativa di responsabilità civile contro i rischi professionali e per la tutela dei clienti.
Chi non è iscritto al ruolo tenuto dalle Camere di Commercio, esercita abusivamente l’attività ed è soggetto ad una sanzione amministrativa fino a 15.000,00 euro.
E’, inoltre, tenuto alla restituzione alle parti contraenti delle provvigioni percepite.
In taluni casi, è prevista altresì la denuncia all’Autorità Giudiziaria in sede penale.
Il mediatore immobiliare deve agire nell’interesse delle due parti contemporaneamente e, pertanto, ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l’affare è concluso per effetto del suo intervento (art. 1755 Codice Civile). Sempre il Codice Civile ci ricorda che per “affare concluso” deve intendersi il momento in cui chi ha fatto la proposta ha conoscenza dell’accettazione dell’altra parte (art. 1326 Codice Civile). Pertanto, il diritto alla provvigione dell’agente immobiliare sorge alla conclusione del contratto preliminare o compromesso.
Generalmente, e conformemente agli usi vigenti in provincia, gli agenti immobiliari seguono le trattative fino alla firma dell’atto notarile.



Provvigioni

Relativamente alle provvigioni, si ricorda che dal 2006 è divenuto un obbligo, in tutte le compravendite, inserire nell’atto notarile una “dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà”, che indichi l’importo della provvigione versata all’agente immobiliare e le modalità di pagamento. In tale dichiarazione devono essere riportate le generalità ed il numero di iscrizione nel ruolo degli Agenti Immobiliari del professionista, oltre alla partita Iva o al codice fiscale.
Chi, acquistando o vendendo un immobile, non rispetta quest’obbligo rischia una serie di sanzioni, tra le quali il pagamento di una cifra da 500 a 10mila euro, oltre ad eventuali risvolti penali in caso di dichiarazione mendace.
Peraltro la legge 4 agosto 2006, n. 248 ha introdotto la possibilità di detrarre il 19% sulle provvigioni dichiarate fino ad un tetto massimo attualmente di 1.000 euro.
E’ quindi necessario che il mediatore consegni al suo cliente la copia dei mezzi di pagamento e della relativa documentazione fiscale affinché il cittadino possa compilare la dichiarazione dei redditi ed usufruire delle detrazioni.



Chi é il mandatario?

Talvolta l'agente immobiliare agisce come mandatario ex art. 1703 del Codice Civile, cioè riceve il mandato di rappresentare una parte ed agisce quindi nel suo esclusivo interesse. In tal caso ha diritto alla provvigione solo dalla parte che gli ha conferito l'incarico ma sarà comunque tenuto al rispetto del proprio dovere professionale.



Responsabilità e diritti

E’ importante ricordare che l’agente immobiliare non si deve limitare a mettere in relazione la domanda con l’offerta, ma ha l’obbligo di corretta informazione secondo il criterio della media diligenza professionale, il quale comprende l’obbligo di informare le parti di tutti gli elementi conosciuti o conoscibili con la normale diligenza professionale e che possono influire sulla conclusione dell’affare, oltre che di fare le indagini necessarie ad una buona conclusione della compravendita.
Occorre precisare che particolari indagini tecnico-giuridiche (visure ipotecarie e catastali, provvedimenti autorizzativi comunali) vanno preliminarmente definite anche ai fini di un eventuale, specifico, rimborso. Ove si verificassero incomprensioni o lagnanze nei confronti dell’operato di un agente di mediazione immobiliare, è importante sapere che la Camera di Commercio esercita una azione di vigilanza sull’attività di mediazione ed eventuali irregolarità nell’operato degli iscritti al Ruolo nell’attività di mediazione.
Anche le associazioni degli agenti immobiliari come la Fiaip vigilano sui loro iscritti, a tutela del buon nome della categoria, attraverso la realizzazione di codici deontologici di comportamento ai quali gli iscritti si devono conformare, attraverso la valutazione di eventuali lagnanze presentate dal cittadino, o da altri agenti immobiliari, e prevedendo forme di richiamo in caso ritengano fondata la lamentela.



Le fasi della compravendita

Una volta trovata la casa giusta per voi e l’agente immobiliare che può aiutarvi per la vendita o l’acquisto immobiliare si entra nel vivo della contrattazione attraverso una serie di fasi nelle quali si articola la compravendita immobiliare.

   La trattativa o fase precontrattuale
   La proposta d’acquisto
   Il contratto preliminare
   Il contratto definitivo o rogito notarile



Il primo passaggio verso il rogito consiste nella proposta irrevocabile di acquisto. Bisogna farla quando si tratta con un’agenzia immobiliare e consiste nel firmare un contratto che ha un duplice scopo prenotare la casa che si intende acquistare e riconoscere il diritto alla provvigione al mediatore. Le condizioni stabilite nella proposta poi diventano la base per la stesura del contratto preliminare d’acquisto, il così detto compromesso.